Кражба за 1/4 млрд. лв.: небостъргачът на МС до СофияТехПарк

Как се строи частна офис сграда

Въпросът с правителствения комплекс в случая не е само в цената, но и в същественото разминаване на пазарните практики с тези при държавното строителство, най-вече по отношение условията, при които се отпускат финансови средства, и начина, по който се изразходват.

1. В частния бизнес е норма за проектирането инвеститорът да изпрати запитвания за оферти към поне три компании. Разликите в офертите може да са и два пъти и при мащабни проекти така може да се спестят милиони, каза арх. Димитър Полянов. При избора на архитект освен цената е важeн и опитът точно в дадената сфера, защото има много тънкости, които трябва да бъдат предвидени, добави и Таня Косева-Бошова. Запитани от "Капитал", мениджърите на архитектурните студиа "Планинг", "А и А архитекти" и "Иво Петров архитекти" казаха, че не са получавали запитвания за този проект.

2. С банките се работи по друг начин. Търговските банки не отпускат финансиране за частни проекти, преди да има влязло в сила разрешение за строеж и договор за строителство. Обикновено, освен че искат инвеститорът да притежава земята, която се води обезпечение за кредита, настояват и за процент самоучастие - от порядъка на 10%. Разглеждат проектите изключително консервативно. Искат количествено-стойностни сметки в детайл и ги проверяват, за да са сигурни, че цените не са завишени от инвеститора. Плащат само за свършена работа, доказана с протокол и фактура и удостоверена от експерт или фирма, назначени от банката за мониторинг на кредита. Почти не превеждат аванси, но ако го правят, искат да бъдат покрити от процента самоучастие.

3. Авансовите плащания не надхвърлят 20%. Правят се срещу банкова гаранция. Инвеститорите в частния сектор също правят авансови плащания. Например, ако строителят е поставил подобно условие, за да даде съответната цена. Авансите обикновено са 10%, по изключение 20%, а финансово здравите строителни фирми работят без такива. Приспадат се пропорционално от всички останали плащания, обяснява Димитър Полянов.

Авансът се гарантира с безусловна и неотменима банкова гаранция, която с приспадането му намалява. Инвеститорите приемат гаранции само от реномирани международни банки. "Поне аз не съм чувал в частния сектор да има застраховки", добавя той. Аванси на етап, в който няма проект, са нелогични, доколкото строителят не знае какво трябва да купи. А и разходите в строителството обикновено се правят равномерно в продължение на целия проект.

4. Строител се избира чрез тръжна процедура и след като има технически проект. Като правило инвеститорите изпращат запитвания за оферти сред различни строителни фирми с релевантен опит. Обикновено това се прави на етапа между входирането на документите за строително разрешение и неговото издаване. По това време вече има технически проект, т.е достатъчно конкретика за строежа, може да се предположи кога ще може да се започне, а това позволява да се получат по-прецизни и точни оферти.

5. Частните инвеститори като правило не възлагат проектиране и строителство с един договор. "Подобна практика носи голяма несигурност и гарантира недобър резултат. Въпреки че инвеститорът обикновено представя максимално детайлно задание на фирмите, при липсата на разработен технически проект е възможно да направи пропуски. Обикновено това се установява в процеса на изпълнение и води след себе си до допълнителни разходи", казва Димитър Полянов. И добавя още няколко причини: Когато няма проектиране, офертите не са детайлни и не може да се сравняват позиция по позиция. За да гарантират печалбата си, оферентите залагат резерви в цената и тя се повишава. А и на пазара няма проектантска фирма, която да е еднакво добра и в проектирането, и в строителството. Подобен начин на възлагане предполага превъзлагане на голяма част от дейностите, а това се случва през някакъв маржин, добавя той.

6. Частните инвеститори работят детайлно, за да не влизат в преразход. Първо възлагат проектирането на сградата на проектантска фирма и след като имат готов технически проект, разработен в детайл и спецификация, минават към строителството. Така получават по-точни и конкретни оферти по проекта. Голяма част не възлагат цялата сграда на една фирма, а вадят отделни работни пакети от нея - фасада, асансьори, ВиК и др., и възлагат директно на изпълнител, казва арх. Полянов. "Хубаво е да има главен изпълнител, който да менажира целия процес. Но ние винаги искаме да номинираме подизпълнителите му - да можем да посочим фирма, защото смятаме, че е най-добрата, или защото сме договорили най-добри цени", казва Таня Косева-Бошова. Главният изпълнител контролира процеса и носи отговорност и затова получава процент (примерно 4%) от размера на договора на инвеститора с подизпълнителя.